日历翻到2026年11月，房子还是饭桌上绕不开的话题。有人挂牌价一降再降，签完合同长舒一口气。 也有人咬紧牙关，认定熬过冬天就是春天。说句大实话：会不会后悔，跟卖得早不早关系不大，跟卖的是"哪座城的哪套房"关系极大。 最容易留遗憾的，是急用钱，只好在低迷期把一线、强二线核心区的好房子贱卖。年轻人还在往这些城市聚，好地段的地就那么多。 等市场缓过劲来，想按原价买回同样的房子，难。另一种遗憾来得突然。 核心地段的老房子平时少有人问，可一旦赶上城市更新、老旧小区改造，身价可能直接换挡。政策落地前贱卖，等于把翻盘的筹码送了人。 还有一种更隐蔽：只顾止损，卖完却找不到更稳的去处。资产从"跌价的房子"变成"缩水的现金"，亏法换了，亏还是亏。 当然，也有人该庆幸自己跑得快。产业薄弱、年轻人持续外流的小城，库存压着，买家稀少，越拖越难出手。 靠规划和概念撑起来的远郊新盘，地铁、学校、商场迟迟不来，预期一落空，跌得比主城还狠。手握多套房、月供压得喘不过气的高杠杆投资者，再硬扛下去，可能连扛的资格都没了。 这几类房子，卖在半山腰，也好过困在手里。与其听人喊涨喊跌，不如拿三把尺子量一量：自住还是投资？城市人口在流入还是流出？ 再持有五年，自己愿不愿意住、租不租得出去？自住、好城市、好房子，月供扛得住，就别在恐慌里抛售，真要卖也等成交回暖、价格站稳再说。 弱城市、远郊盘再加上高杠杆，趁还有买家，先把风险降下来。这套判断背后的逻辑，几年前就有人用一串人口数据推演过。 "房地产长期看人口"这句话，时间正在给出答案。 2020年是非常不平凡的一年。从人口角度看，台湾地区、香港地区以及韩国都在这一年首次出现了人口负增长。 2021年1月18日，国家统计局举行国民经济运行情况新闻发布会。以往在这类发布会上，国家统计局会公布上一年的GDP、粮食产量、就业、居民收入以及出生人口数据。 但这一次有所不同，国家统计局没有公布2020年的出生人口数据。对此，国家统计局解释称，2020年的出生人口数据将与第七次全国人口普查结果在2021年4月一同公布，此次不予提供。 全国出生人口的大致情况，仍可从各地公布的数据中看出。不少省份和城市的出生人口下滑非常猛烈。 人口大省中，广东2020年出生人口下降了24%，河南下降了17%。另一个人口大省山东当时尚未公布数据，估计降幅也在20%左右。 可见，中国2020年出生人口下滑非常猛烈。疫情期间人们居家，无所事事，曾有人以为年轻人会掀起一波生育热潮，甚至有人开玩笑说2020年11月妇产科将迎来业务高峰，结果却很惨淡。 局部地区的数据已经表明，2020年全国出生人口可能非常不乐观，下滑幅度可能在20%到30%。从2012年到2019年的情况看，2016年因放开二胎，出生人口出现反弹，达到1786万，形成一个小高峰。 之后出生人口又迅速下降，2019年降至1465万。其中最鲜明的特点是二胎及以上的占比越来越高：二胎及以上的数量从2012年的570万增加到2019年的872万，占比达到59.5%。 这也意味着一胎占比越来越低，2019年只有40%。此前长期实行以独生子女为主的计划生育政策，直到2016年1月1日才全面放开二孩。 大量已经生了一胎、想生二胎的妈妈在一段时间内集中生育，形成了堆积效应。社科院人口专家王广州预计，二胎的集中释放可以持续7.5年左右，之后基本释放完毕。 也就是说，二胎的堆积效应到2023年基本就会消耗殆尽，届时出生率可能还要经历更大的滑坡。有了一胎才能生二胎，而一胎非常惨淡，二胎堆积效应释放完毕后，二胎也会迅速减少，所以此后出生人口会下滑得比较猛烈。 以2019年出生人口1465万为基数，按照中金下滑20%到30%的预测，取25%的中位数，2020年出生人口大致在1100万人左右。 2019年中国死亡人口为998万，所以中国也会很快像日本、韩国以及台湾地区、香港地区那样迎来人口负增长，也就是出生与死亡的交叉点。2020年的出生人口虽然是近几十年来最少的，却很有可能是未来几十年内最多的。 中国经历过三波婴儿潮：第一波是1962年到1972年，第二波是1982年到1992年，第三波是2002年到2012年。三波婴儿潮一浪比一浪低，到第三波基本已经走平。 2016年因放开二胎出现翘尾，之后又迎来迅猛下滑。年出生人口1000万这条基准线，可能用不了几年就会被跌破。 与生育人口息息相关的是结婚登记情况。2013年是中国结婚登记的高峰期，达到1346.9万对，之后一路下滑。 2019年结婚登记首次跌破千万，为947.1万对。2020年全年数据尚未公布，前三季度结婚登记为589.4万对，同比下降17.34%。 每年的结婚登记对数都在下降，2020年前三季度降幅尤其剧烈，可能是因为疫情期间出门登记结婚都不容易。结婚的人少了，黄金首饰